博時基金劉玄：新興和已有資產有望成為REITs創新突破口

日前，證監會發布《關於資本市場做好金融“五篇大文章”的實施意見》，提出“支持人工智能、數據中心、智慧城市等新型基礎設施以及科技創園區等領域項目發行REITs，同時探索以養老設施等作為基礎資產發行資產支持證券和REITs”。

哪些資產有望成為2025年公募REITs的創新突破口？博時基金REITs業務營運總監劉玄認為，“新增資產類型和已有資產類型上均有可能實現。”

劉玄表示，新增資產類型方麵，數據中心、智慧城市設施具備較高的成長性，契合數字經濟發展的需求；“養老社區+醫療配套”的資產組合在老齡化加快的環境下，具有較強的現金流穩定性和政策支持力度。已有資產方麵，能源資產正逐步與ESG投資需求結合，如光伏、風電等綠色能源類資產或可研討引入碳收益分成機製的可能性。

去年12月初至2月中旬，公募REITs表現較為強勢。談及背後推動因素，劉玄認為，在貨幣政策與流動性寬鬆的整體環境下，公募REITs有望獲取較低波動的現金流兼顧資金避險和平衡收益的需求，強製分紅比例在低利率市場環境下優勢逐步凸顯。同時，隨著市場預期改善，前期部分因底層資產經營波動的項目也出現了一定程度的估值修複。

在各類型資產中，產權類reits表現相對較好。劉玄表示，市場對產權類項目的擴募預期有所升溫，同時產權類資產具備土地和物業升值空間，底層資產價值的重估預期相對來說較大。另外，相較於特許經營權項目，產權類資產通過基金管理人、運營管理機構的主動管理介入，增強運營、提升收入的能動性較強。

股票市場中的紅利類資產近期持續調整，具有類紅利屬性的公募REITs走出獨立行情。劉玄分析認為，一方麵，紅利股較為依賴企業的盈利水平及分紅意願，而公募REITs的現金流收入相較更低波動，且分紅具備強製性。另一方麵，公募REITs以長期配置型資金為主，相較於紅利股受交易型資金的波動影響較小。從後續來看，若經濟弱複蘇趨勢延續，公募REITs的現金流優勢或將進一步凸顯。但需要注意的是，一方麵，公募REITs底層資產經營同樣也受宏觀經濟的影響，若實際經營情況不及預期會帶來估值調整的壓力；另一方麵，二級市場近期也麵臨一定的回調壓力。

展望2025年，“以下兩類公募REITs有望成為基金公司布局的主要發力方向。一是政策明確支持、租金相對穩定且風險較低的資產，如租賃住房、養老資產；二是符合雙碳目標、長期現金流有較強支持的資產，如儲能、綠能。

另外，如國際環境好轉，跨境離岸資產（如海外物流倉儲）或可拓寬資產類型；如消費複蘇趨勢增強，則消費類基礎設施REITs或將受益。”

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